40代からでも遅くない？住宅購入 vs 賃貸、独身女性の私の結論

皆さんこんにちは。イマここデイズのごっつぁんです。

「家、どうするの？」

この質問、40代に入った途端に増えませんか？同期から、親から、よく知らない親戚から。「そろそろ考えないと」「老後が心配じゃないの？」「一人だからこそ、拠点が必要でしょ」。

……放っておいて。（心の声）

都内在住、独身、40代に突入したばかりの私、ごっつぁんです。今日は「家を買わない」と決めた私が、その理由をデータも交えながら本音でお話しします。

大前提として一つだけ。これは「賃貸最高！持ち家はダメ！」という話では一切ありません。どちらにも明確なメリットとデメリットがある。ただ「今の私の状況と価値観では、こちらの方が合っている」という、あくまで私個人の結論です。あなたの答えは、あなたの人生と価値観で出すもの。ぜひ参考程度に読んでいただければ嬉しいです。

それと、もう一つだけ。「どこに住むか」も、「どう生きるか」も、今の私は全部自分で決められる。この自由、私はかなり大事にしています。それが今日の話の核心でもあります。

まず整理：賃貸のメリットとデメリット、正直に並べてみた

感情論に入る前に、まず整理から。賃貸の話をします。

賃貸のメリット

住み替えの自由がある、これが一番大きい。転職、体調の変化、近所のトラブル、気分転換……理由がなんであれ「引っ越せばいい」という選択肢は強い。人生のフェーズに合わせて、住む場所をアップデートできる。これ、地味にすごいことだと思っています。

ライフステージの変化に対応できるのも見逃せない。一人暮らしに必要な広さって、正直そんなに大きくない。必要に応じて広くしたり、逆にコンパクトにしたりできる。人生の変化に住まいをフィットさせられる、という意味で、賃貸はかなり柔軟な選択肢です。

大規模修繕費・固定資産税がかからないのも地味に大きい。給湯器が壊れたら管理会社に連絡するだけ。建物が老朽化しても、基本的には大家さんの問題です。金銭的なリスクを家主に移転できている、と考えると実は賢い選択だったりします。

初期費用が少ないのも事実。住宅購入には頭金・諸費用で数百万円が飛んでいきますが、賃貸は家賃数か月分で始められる。手元に資金を残しておけるのは、いざというとき強いです。

賃貸のデメリット

一方で、弱点も正直に言います。

「家賃が消える」感覚はやっぱりある。毎月払い続けても「自分のもの」にはならない。この感覚が、持ち家派の人には耐えられないんだろうなとは理解しています。

家賃が上がるリスクもある。物価が上がれば賃料も上がる可能性がある。長期で見ると、コストが変動するリスクは確かに存在します。

リノベやペット飼育に制約があるのも事実。「壁を塗り替えたい」「猫と暮らしたい」が制限されるのは、人によっては大きなストレスになる。

老後に家を借りにくい問題、というのもよく言われます。これはあとで深掘りするので、いったん置いておきます。

次に整理：持ち家のメリットとデメリット、データも交えて

次に持ち家の話。こちらも公平に見ていきます。

持ち家のメリット

資産になる可能性がある。「可能性がある」と書いたのは、条件があるからです（後述）。

自分好みにカスタマイズできる。リノベ自由、ペット可、壁に穴も開けられる。これは純粋に魅力です。

住宅ローン控除などの税制優遇がある。条件によっては年数十万円の節税になるケースも。

住居費がゼロに近づく老後の安心感。ローンを払い終えれば住居費がほぼかからなくなる。これは持ち家の大きなメリットです。

持ち家のリスク①：変動金利の上昇、数字で見る現実

ここからが本番です。データの話をします。

住宅ローンを組む方の約8割が変動金利を選んでいると言われています（リクルート調べ）。金利が低いうちはいいのですが、2024年以降の動きを知っていますか？

2024年3月、日本銀行がマイナス金利政策を解除しました。同年7月、2025年1月と追加利上げを実施。変動金利の基準となる政策金利は現在0.75%程度まで上昇しており、2026年末までに1.0%に達するという予測も出ています（日本経済研究センター エコノミスト約40名への調査より）。

変動金利の実際の水準で見ると、2023年後半〜2024年前半の底値が
約0.40%。それが2025年には0.71%前後まで上昇しています。日本経済新聞によれば、利上げの影響で住宅ローンの返済額が平均的なケースで月約1万4,000円増加するという試算も出ています。

月1万4,000円。年間で約16万8,000円。35年で……計算したくなくなります。

もちろん、これ以上金利が上がらない可能性もある。でも「上がらないだろう」という前提で35年ローンを組む判断が、私には怖い。「変動金利だから今は安い」は、「いつ上がるかわからない爆弾を抱えている」と裏表の関係です。

持ち家のリスク②：地方・郊外の資産価値、世界と比較すると

「家は資産になる」という言説、実は条件がかなり厳しいです。

世界の住宅価格指数で見てみましょう。2000年を100としたとき、2020年時点でイギリスは183、アメリカは144まで上昇しています。日本は？83です。先進国の中で、日本は住宅価格が下がっている異例の国です（リベラルユニ記事より）。

さらに、新築の場合は購入した瞬間に1〜3割程度価値が下落すると言われています。販売経費が上乗せされた状態で売り出されているため、買った瞬間に帳簿上の損が生じるわけです。

都心の一部エリアは値上がりしているのも事実です。でも、これは「立地がよく、希少性が高い物件を早いタイミングで取得できた場合」の話。そういう物件は投資家が先に押さえていることも多く、一般の購入者が「資産として値上がりする物件」をつかむのは「かなり難しい」と指摘する専門家もいます。

そして地方・郊外はさらに厳しい状況です。人口が継続的に減少している日本で、地方の不動産需要が上がるシナリオは描きにくい。「都心なら値上がりするかもしれないが、地方は別の話」というのが、データを見た私の率直な感想です。

「70過ぎたら家が借りられない」説、私が感じる違和感

「老後は賃貸を借りられなくなるよ」というのが、持ち家派の方がよく言う理由の一つです。

気持ちはわかります。「高齢単身女性、しかも収入が減ったら……」という不安がゼロかといえば、嘘になる。それは正直なところです。

ただ、ここで一つデータを見てほしい。

2023年の総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は899万戸、空き家率は過去最高の13.8%。そして専門家の予測によれば、2043年には全国の空き家率が25%前後に達する可能性があると言われています。

25%。4軒に1軒が空き家という世界です。

賃貸用の空き家だけで見ても、現在443万戸。1993年からの30年で空き家全体は約2倍に増えています。

人口が減り、空き家が増えていく中で、大家さんが「高齢者には貸したくない」と選り好みし続けられるでしょうか？私は、徐々に変わっていかざるを得ないと思っています。すでに高齢者向けの賃貸住宅、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、シェアハウス型の住まいなど、選択肢は確実に増えてきています。

「老後に家が借りられなくなるから、今すぐ35年ローンを組む」というロジック、私には飛躍が大きすぎます。

もちろん、備えは必要です。貯蓄をする、家賃保証サービスに加入できる状態を保つ、元気なうちに老後の住まいの選択肢を調べておく。それは賃貸のままでも十分できる話です。

じゃあ「家を買う」のは絶対ナシ？　私が否定しない理由

ここまで読んでいると「ごっつぁん、持ち家全否定じゃん」と思われそうなので、フォローさせてください。

全然そんなことはありません。

こんな人には持ち家は合っていると思っています。

パートナーと一緒に家を建てたい
子育て環境を固定したい
地元に根を張って長く生きていきたい
リノベを楽しむのが人生の喜びになっている
「家を持つ」こと自体が人生の目標の一つ

特に最後のやつ。「趣味・贅沢品として家を買う」という考え方、私は全然アリだと思っています。好きなことにお金を使う自由は誰にでもある。

友人が戸建てを建てた話を聞いたとき、正直「いいなあ」と思った瞬間がありました。広いリビングで猫を飼って、庭でBBQして……という話を聞いて、羨ましかった。

でも、よく考えたら私が羨ましいのは「猫と広いリビング」であって、「35年ローン」ではなかったんですよね。この二つはセットじゃない。

「何が欲しいのか」を分解すると、意外と家を買わ
なくても手に入れられるものが多かった。

私に必要なのは「広い家」ではなく「自由」だったと、友人の話を聞きながら逆に確信しました。

私の結論：今の私に家を買うことはリスクが大きい、だから賃貸を選ぶ

私の結論を整理します。

金利リスク：変動金利は2023年比で倍近くに上昇済み。今後さらに上がる可能性がある状況で、35年の変動ローンは怖い。固定金利にすれば安心だが、その分月々の返済は増える。

資産価値リスク：都心の好立地でない限り、日本の不動産は資産としてのリターンが期待しにくい。新築は購入した瞬間に1〜3割下落する可能性がある。35年後に「売れる物件」であるかどうかは、今の時点でわからない。

ライフスタイルのリスク：これが私には一番大きい。独身の私は、今後どこに住むか、誰と住むか、どんな仕事をするか、すべてオープンです。そのオープンさを、30年のローンで閉じる必要が、今はない。

はい、完全に開き直っています。

「全部自分で決められる」ことを、私は今の最大の資産だと思っています。どこに住むかも、どう生きるかも、誰と住むかも。それを手放してまで得るものが、今の私には見えていない。

これが正解だとは思っていません。5年後の私が「やっぱり買えばよかった」と思う可能性もゼロじゃない。でも今この瞬間の判断として、これが一番しっくりくる選択です。

まとめ：「住む」の答えは、自分の人生の数だけある

最後まで読んでくれて、ありがとうございます。長くなりました。

改めて今日の話を振り返ると。賃貸にも持ち家にも、メリットとデメリットがある。変動金利の上昇リスク、地方の資産価値下落、そして増え続ける空き家と人口減少の現実。データで見ると「家を買えば安泰」という単純な話ではないことがわかります。老後の不安も理解できる。でも、空き家が25%に達すると予測される未来で、「高齢者は絶対に家を借りられない」というシナリオも変わりつつあります。

「買う」と「借りる」に優劣はない。自分のフェーズと価値観と、リスク許容度で選んでいいんだと思っています。

もし今悩んでいるなら、「なぜ買いたいのか」「なぜ賃貸でいたいのか」を一度紙に書き出してみてください。私はそれをやったら、自分の答えがかなりクリアになりました。

答えは外にありません。あなたの中にある。あなたの「住む」の答えを、あなたのペースで出してください。

あなたはどちらを選びそうですか？ぜひコメントで教えてもらえたら嬉しいです。

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使用データ（出典）
– 政策金利の推移と2026年末1.0%予測：日本経済研究センター ESPフォーキャスト調査
– 返済額の月1万4,000円増加試算：日本経済新聞
– 変動金利利用者約8割：リクルート調べ
– 世界住宅価格指数（日本=83）：liberaluni.com 記事より
– 新築1〜3割価値下落：同上
– 空き家899万戸・空き家率13.8%（過去最高）：総務省 令和5年住宅・土地統計調査
– 2043年空き家率25%予測：国交省・各専門機関の推計